Themarekening 2018

Grondbeleid

Algemeen
Grondbeleid is een middel om ruimtelijke doelstellingen op het gebied van de volkshuisvesting, lokale economie, natuur en groen, infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen te verwezenlijken. De paragraaf Grondbeleid moet in ieder geval bestaan uit:

  • een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma’s die zijn opgenomen in de begroting;
  • een omschrijving van hoe de gemeente het grondbeleid uitvoert;
  • een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie;
  • een onderbouwing van de geraamde winstneming;
  • de beleidsuitgangspunten voor de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico’s van de grondzaken.

Nota Grondbeleid

De actuele nota Grondbeleid, die op 7 november 2013 door de gemeenteraad is vastgesteld, geeft nieuwe kaders. Kaders in de vorm van beleidsregels. Het accent ligt op het acteren in een situatie, waarbij er sprake is van veel grond en relatief weinig programma en een hoog risicoprofiel. De nota richt zich, anders dan de vorige nota,  vooral op het beheersbaar maken van risico’s, het verbeteren van de processen binnen het grondbedrijf, het beter structureren van de informatievoorziening. En bovenal op een sterkere focus op de projecten- en grondportefeuille.

Beleidsregels opgenomen in de nieuwe nota grondbeleid

Onderstaand worden de kaders voor het (nieuwe) grondbeleid, zoals in deze nota beschreven, en voor zover in de huidige situatie relevant, vermeld:

•   de gemeente legt de nadruk op de instrumenten van het kostenverhaal. Wij willen gemaakte kosten terugverdienen tegen een zo beperkt mogelijk risicoprofiel;
•   de gemeente neemt een kritische houding aan ten aanzien van het behoud van haar vastgoed en grondportefeuille;
•   met het grondprijsbeleid beoogt de gemeente de bouwgrond te verkopen tegen marktconforme condities en prijzen. Daarbij wordt voortdurend rekening gehouden met wijzigingen in marktomstandigheden;
•   gronden worden uitgegeven tegen marktwaarde. Deze waarde wordt objectief en transparant vastgesteld. In eerste aanleg wordt gebruik gemaakt van de residuele grondwaardebepaling en waar nodig wordt expertise ingehuurd van makelaars en taxateurs en adviseurs om bouwkosten te toetsen;
•   voor niet commerciële functies hanteert de gemeente in eerste aanleg de kostprijsmethode;
•   voor alle grondexploitaties worden onderbouwde exploitatieberekeningen gemaakt;
•   de exploitatieberekeningen worden aan de raad ter vaststelling aangeboden en jaarlijks herzien;
•   naast de reguliere informatie in het kader van de P&C-cyclus en het vaststellen van de grondexploitaties informeren wij u minimaal twee maal per jaar over de voortgang van de grondexploitatie. Via deze monitoring wordt u betrokken bij de inhoudelijke en kwalitatieve voortgang binnen de afzonderlijke projecten. Afwijkingen worden vroegtijdig gesignaleerd, zodat kan worden bijgestuurd indien gewenst;
•   bij het opstellen van grondexploitaties worden ook risicoanalyses opgesteld;
•   winsten worden in beginsel pas genomen bij afsluiting van een complex;
•   verlies wordt genomen door een voorziening te treffen ter grootte van het volledige verlies. Het verlies wordt direct genomen zodra het zich voordoet.

Monitoring projecten grondbedrijf, risico analyse en actualisatie

De monitor Grondbedrijf is inmiddels enkele jaren actief. De monitor voldoet aan de verwachtingen en geeft goede handvatten voor het beheersen van de grondexploitaties en maakt de inhoudelijke voortgang van de verschillende projecten en processen inzichtelijk. Bij het monitoren richten we ons telkens op de referentiesituatie zoals die jaarlijks wordt vastgesteld bij de behandeling van de Themarekening. Daarbij wordt per project de situatie per 1 januari van het betreffende jaar geschetst en vastgelegd in de vorm van:

•   boekwaarde;
•   exploitatie resultaat;
•   programmering en fasering (welke kosten en opbrengsten voor de komende jaren);
•   nog te realiseren opbrengsten en te maken kosten.

Ten behoeve van de jaarrekening stellen wij vanaf 2017 een position paper op. In dit document wordt de waardering van de grondexploitaties toegelicht. Door aan te geven welke werkzaamheden worden verricht en door wie dit is gedocumenteerd en wie de werkzaamheden heeft gecontroleerd komen wij beter in control. De ramingen in de grondexploitaties worden betrouwbaarder en potentiële risico's zijn eerder gesignaleerd.

Techniek grondexploitaties

In 2017 zijn wij gestart met de introductie van een nieuw hulpmiddel om de grondexploitaties te bouwen en te onderhouden. Het nieuwe systeem (genaamd “GREX-manager”) maakt de opbouw van de verschillende projecten helderder en eenduidiger. Maakt snellere (management) analyses mogelijk en biedt de afzonderlijke disciplines meer mogelijkheden en comfort bij het werken aan de afzonderlijke projectonderdelen binnen de verschillende grondexploitaties. Begin 2018 zijn alle grondexploitaties opgenomen in het nieuwe systeem.

Risicomanagement grondbedrijf

Tot op heden maakten de risico’s van het grondbedrijf deel uit van de risico-inventarisatie die aan de hand van het Naris-systeem werd opgesteld. Er is voor het grondbedrijf een doorontwikkeling gemaakt met betrekking tot het duiden van de financiële risico’s. Naris bood echter niet de technische mogelijkheden om per complex en rekening houdend met de looptijd de omvang van de financiële risico’s te bepalen. Met behulp van de GREX-manager is dit wel mogelijk. Op deze manier worden per complex de risico’s in kaart gebracht. Deze risico’s hebben betrekking op bijvoorbeeld de stijging van kosten, daling van verkoopprijzen, verschuiving van de doorlooptijd/geplande afzetten e.d. De zogenaamde MonteCarlo-analyse berekent het resultaat van 10.000 mogelijke resultaten waarbij rekening is gehouden met de ingevoerde risico’s.

De uitkomsten van de MonteCarlo-analyse zijn per complex uitgevoerd en leiden tot de volgende uitkomsten:

De benodigde buffer dekt 90% van de mogelijke scenario’s af. Naast deze buffer kiezen we ervoor deze te verhogen met een factor 1,4. Wij doen dit omdat er mogelijk risico’s ontbreken (‘zwarte zwanen’) en er strengere regels voor winstneming zijn ingevoerd. Dit heeft als gevolg dat de buffer door potentiële winst hiermee niet langer aanwezig is. Het percentage van 90% zekerheid en de factor 1,4 is gelijk aan de uitgangspunten zoals die voor het ‘algemene weerstandsvermogen’ door u zijn vastgesteld. Dit resulteert in een benodigd weerstandsvermogen voor het grondbedrijf van € 4.628.400 (1,4 x € 3.306.000).

ga terug